משכנתאות - מדריך ללקיחת משכנתא

מהו בעצם ההבדל בין הלוואה למשכנתא? רבים מאיתנו לא מבינים את ההבדל, ולכן אנו רוצים להסביר לכם אותו כדי שתיקחו את ההחלטה הנכונה אם לבחור בהלוואה או במשכנתא.

מהי משכנתא ?

משכנתא היא בדומה להלוואה שבעצם אנחנו מבטיחים לבנק את נכסינו כערב להחזרת המשכנתא. לעומת הלוואה שבה אין ערבים או בטחונות והבנק מאפשר את לקיחת ההלוואה בהתאם למצב העוש שלכם, בדרך כלל זה רכוש נדלן דירה, רכב, תלוי בשווי המשכנתא.

לפני שאתם לוקחים משכנתא, עליכם להחליט איזה סכום אתם יכולים להחזיר לבנק בכל חודש ומהו ההון העצמי שלכם, כמה אתם יכולים לתת כמקדמה לבנק.

כשאתם מחליטים איזה נכס לרכוש דירה ,משרד,עסק נדלן , גשו לסניף הבנק שלכם עם פרטי הנכס אותו אתם רוצים לרכוש עם פירוט ההכנסות שלכם, וכמובן הסכום שאתם רוצים לקחת.
לאחר מכן הבקשה שלכם תיבדק אצל יועצי המשכנתאות ותקבלו תשובה ע"י הבנק שלכם. דרך המדינה תוכלו לדעת אם אתם זכאים למשכנתא באמצעות קבלת משכנתא מכספי המדינה ,למרות שההלוואה עצמה כן ניתנת דרך הבנק שלכם.

היקף הזכאות ניתן ע"י נקודות זכות : גיל שנות נישואין-אם לא ידעתם, נישואים יוכלו לעזור לכם ולתת לכם תנאים טובים יותר במס בכנסה וגם בקבלת משכנתאות..משתלם..גם אהבה וגם תנאים טובים :) מספר ילדים מספר אחים של בן הזוג .

money loan image

סוגי המשכנתאות - ישנן מספר סוגי משכנתאות כגון :משתנה, קבועה, דולרית, קצרה, ארוכה ועוד..אלו הסוגים הנפוצים ביותר בהם בוחרים הלקוחות.

לאחר שקיבלתם את כל האישורים, כספי המשכנתא יועברו בצ'ק בנקאי לפקודת מוכר הדירה או לחשבון הבנק שלכם. לאחר לקיחת המשכנתא כדאי שתדעו שאפשר לגרור את המשכנתא מדירה אחת לאחרת, אפשר להחליף אותה למשכנתא מסוג אחר שיותר מתאים לתקופה ספיציפית של חייכם. במידה ויש לכם סכום כסף תוכלו לעשות פרעון מוקדם.

סוגי משכנתאות והלוואות

הלוואה לדיור - בקשת הלוואה שהערבון להחזרתה הוא דירה או נכס נדלן אחר. אפשר לפרוש את ההלווואה לתשלומים ,וגם לתת מקדמה כלשהי.
אם קונים דירה אפשר לתת חלק מהסכום ועל שאר הסכום לעשות תשלומים.

משכנתא לעסקים - הלוואה הניתנת לרכישת נכס מסחרי לשימוש עצמי של המלווה,כגון משרד או חנות, נכס שהוא למטרת עסק.

משכנתא לכל מטרה - הלוואה למי שרוצה לרכוש דירה ומעוניינים בסכום משמעותי וגדול. זו הלוואה שלא כל אחד יכול לקבל, אלא אם יש לכם דירה שאינה ממושכנת ואז תוכלו להשתמש בכסף לרכישת דירה נוספת ,ללמודים, חתונה, או כל אירוע משפחתי.

מסלולי משכנתאות - הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד. הלוואה בריבית משתנה בעצם אומר ששעור הריבית שמשתנה במועדים קבועים ובתחנות מסויימות. ממש כמו בפקדון חודשי בכל תחנה אפשר לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להמשיך במסלול הקיים של ריבית שמתעדכנת עפי הסכום שנקבע מראש כל חודש על ידי הבנק שלכם או לפרוע את ההלואה ללא עמלה-פרעון מוקדם, לעבור למסלול של ריבית קטנה יותר צמודת מדד.

הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד - במסלול זה הריבית אינה משתנה ותישאר קבועה למשך תקופת ההלוואה בשיעור ריבית אחיד. את המסלול הזה ניתן לעשות בשני דרכים: הלוואה לתקופה של עד 36 שנה מסלול שנקרא פעמיים חי. מסלול המאפשר לקיחת הלוואה לתקופה ארוכה מאוד..36 שנה לעומת מקסימום 60 חודשים בהלוואה בנקאית רגילה.

כשמגיעה חצי התקופה ניתן לפרוע את ההלוואה או להמשיך בריבית שתתעדכן עפי הסכום שנקבע עי הבנק. מסלול המראה קלה, המסלול שמאפשר להתאים את התשלום וגובה ההחזר החודשי של ההלוואה למצב החשבון והיכולת הכספית.

תוכלו לשנות את גובה ההחזר החודשי בהתאם לתקציב ולמשכורת החודשית במידה ותשתנה. למשל תוכלו לאפשר בתחילת ההלוואה לקבוע סכום נמוך להחזרה, ובסופה להגדיל את הסכום כדי לסיים כמה שיותר מהר את ההחזר.

הלוואה בריבית משתנה - צמודת דולר או יורו (מטח) - מסלול הלוואה שצמודה לשער הדולר או היורו בריבית משתנה . שינוי הריביית מבוצע עי בסיס ריבית הליבור פעמיים בשנה ב-1 לינואר וב-1 ביולי בכל שנה. גם כאן ניתו לפרוע את הריבית בכל עת וללא עמלות.

הלוואה בריבית פריים - לא צמודה הלוואה זו אינה צמודה למדד ונקבע עפי בסיס הפריים עם אפשרות לפרעון בכל עת, או מעבר למסלול בריבית קבועה צמודת מדד.

הלוואת גישור - הלוואה שמגשרת בין מצב עכשווי לבין מתב עתידי, ובעצם לממש כמימון ביניים, עד שיהיה לכם את הכסף להחזרת ההלוואה . למשל: אני קניתי רכב חדש עוד לפני שמכרתי את הרכב הישן ועדיין לא היה לי כסף כדי לקנות את הרכב, אז לקחתי הלוואת גישור עד שאמכור את רכבי וכשהרכב יימכר אני אחזיר את ההלוואה לבנק. ובעצם כל תקופת ההלוואה משלמים רק את הריבית ומספר התשלומים אינו ידוע מראש רק עד מכירת הנכס.

איזה סכום הלוואה או משכנתא כדאי לקחת?

לפני שלוקחים משכנתא כדאי לחשב מראש כמה אתם באמת יכולים להחזיר, מבלי להכנס לאוברדראפט מיותר. בדרך כלל המומלץ זה עד 30% מההכנסה המשפחתית. יש כמה גורמים שכדאי להתחשב בהם:

הכנסה משפחתית - לחשב כמה באמת נשאר לכם מהשכר אחרי כל הורדות כרטיסי האשראי,חשבונות שצריך לשלם, חוגים לילדים וכל שאר ההוצאות.

הוצאות על הדירה שלכם - במידה ובעתיד תרצו לשפץ או אם יהיו תקלות שדורשות תיקון, יש לשים כסף נוסף בצד לצורך דברים שתצטרכו בעתיד, שכרגע אינכם יודעים מהם.

הוצאות בלתי צפויות - כשאתם לוקחים משכנתא אל תקחו בדיוק את מה ששווה הדירה. תמיד כדאי לקחת טיפה יותר, כי יש הוצאות לא צפויות שמסביב מעבר לרכישת הדירה עצמה.

תחשבו כמה כסף נזיל יש לכם בבנק ,חסכונות, קופות גמל,קרנות השתלמות, פנסיה, ביטוחי מנהלים וכו'. כדי שבמקרה אם תיכנסו לחוב גדול יהיה משהו לקחת כדי להחזיר את החוב.

House mortgate image

קריטריונים לבחירת משכנתא

האם לקחת בדולר או בשקל?

המצב בשוק היום די מדאיג, אם אתם מרוויחים משכורת שקלית עדיף לקחת הלוואה בשקלים, כי אם הדולר יעלה התשלומים על המשכנתא שלכם יעלו באופן משמעותי.
אם אתם אמידים ויש לכם משכורת טובה, כדאי לשקול הלוואה צמודה לדולר כי, אם הדולר יירד , אתם תרוויחו ותשלמו פחות.

האם לקחת בריבית קבועה או משתנה?

בתקופה האחרונה הריבית במשק מאוד נמוכה ולא סביר שתעלה בתקופה של מיתון; לכן כרגע מומלץ לקחת בריבית קבועה וכך להנות משיעור ריבית נמוך.
אם הריבית עולה' כדאי לקחת בריבית משתנה' כדי להנות מירידת הריבית בעתיד.
יש לדעת שבהלוואה כזו יש עמלת פרעון מוקדם.

אם לקחת לטווח ארוך או קצר?

זו החלטה שלכם התלויה ביכולת הכלכלית שלכם. יש לקחת בחשבון שמשלמים אחוזי ריבית גבוהים על לקיחת ההלוואה, לכן כדאי אם אתם יכולים, לקחת לתקופה קצרה עד כמה שאפשר.

קבלת אישור להלוואה

קבלת הכספים נעשים בדרך כלל בצ'ק בנקאי לפקודת הקבלן או מוכר הדירה או באמצעות העברה בנקאית. ניתן להעביר את הכסף לחשבונכם אם לקחתם הלוואה לכל מטרה. תקבלו את הכסף רק לאחר האישורים הנדרשים לקבלתה של ההלואה, כולל בטחונות, חתימה על הסכם ההלוואה והנספחים אישור תשלום על חלקיכם בעסקה.

תוכלו לעקוב אחרי תשלומי המשכנתא, כאשר בכל חודש תקבלו דו"ח עם פירוט תשלומים שנשארו ותוכלו לעקוב אחרי מצב החשבון שלכם.

דרכים לפרעון מוקדם של המשכנתא

אם אתם יודעים שתפרעו את המשכנתא לאחר תקופה קצרה יותר מהמקובל, ביחרו במסלול המתאים לכך, כדי שלא תשלמו עמלת פרעון. כדאי לדעת את מרכיבי העמלות בפרעון מוקדם.

עמלה תפעולית עבור חישובי הפרעון:

עמלת אי הודעה מוקדמת - אם נתתם התראה של פחות מעשרה ימים, תיגבה עמלה בגובה עשירית האחוז מהסכום הנפרע. לכן כדאי להודיע לבנק מראש על הפרעון.

הפרשי ריבית - עמלה שתלויה בשערי הריבית, כאשר ההלוואה והריבית המוצעת שמחושבת עי בנק ישראל.

מדד ממוצע - רק בהלוואות צמודות מדד ורק אם הפרעון נעשה ביו 1-15 לחודש . אם תפרעו את העמלה אחרי ה-16 לחודש עד סופו ,לא תשלמו את העמלה

עמלת הפרשי שער - בהלוואות צמודות למטח, כלומר הלוואה הנלקחת כשהיא צמודה לדולר או ליורו ,בהודעה של 2 ימי עסקים מראש של תשלמו עמלת פרעון מוקדם.

מה עושים אם קשה להחזיר?

בתקופה זו קורה שאנחנו נשארים בלי עבודה, העסק פושט רגל או אנחנו חולים במחלה כרונית ואי אפשר לדעת מה יהיה, יש להודיע ישר לסניף הבנק שלכם ולנמק את המצב אליו נכנסתם ולבקש דחיה בחודש אחד או יותר, לפי המצב הנתון.

כמובן שכל דחיית תשלום כרוכה בעמלה על הדחייה. במסלול המתאים ניתן גם להפחית את גובה החזר ההלוואה החודשית עד שמצבכם יסתדר. מה עושים אם עוברים דירה ועדיין משלמים את המשכנתא על הדירה הקודמת? ניתן לעשות גרירת משכנתא ואז הבנק שלכם יעשה שעבוד של הכנס החדש, וישחרר את הנכס הקודם שבעצם נמצא בבעלות הבנק, עד סוף החזר המשכנתא כבטחון.

איך ממחזרים משכנתא?

אם החלטתם שהמסלול שבחרתם בהתחלה כבר לא טוב לכם עכשיו, כדאי שתגשו לבנק כדי לבחור מסלול אחר ולמחזר את המשכנתא.. למשל אם לקחתם משכנתא שאתם רווקים ועכשין התחתנתם ויש לכם ילדים, סביר להניח שיהיו לכם יותר הוצאות ותזדקק למשכנתא גמישה, בתנאים של שינוי גובה ההחזר החודשי ופרעון בעת הצורך. כמובן שגם אם שערי הדולר והריבית משתנים כדאי לשקול החלפת מסלול משתלם יותר .. בהצלחה!!!

URL :

www.ynet.co.il

תאריך

2009-05-15

כניסות

קטגוריה

ראשי > ביטוח - משכנתאות